一、工作背景

　　为贯彻落实党中央、国务院森林舞会老虎机：城镇老旧小区改造工作的决策部署，扎实推进森林舞会老虎机：老旧小区改造工作，改善城市人居环境，提升城市建设品质，满足人民日益增长的美好生活需要，根据《国务院办公厅森林舞会老虎机：全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《森林舞会老虎机：人民政府办公厅森林舞会老虎机：全面推进城镇老旧小区改造工作的实施

　　意见》（粤府办〔2021〕3号）要求，结合我市实际编制本规划。

　　二、编制总要求

　　（一）指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会以及中央经济工作会议精神，坚持以人民为中心的发展思想，不断增强人民群众的幸福感、获得感和归属感。

　　（二）规划依据

　　《国务院办公厅森林舞会老虎机：全面推进城镇老旧小区改造工作

　　的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《森林舞会老虎机：人民政府办公厅森林舞会老虎机：全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）、《森林舞会老虎机：住房和城乡建设厅森林舞会老虎机：编制报送城镇老旧小区改造规划的通知》。

　　（三）规划范围与期限

　　规划范围包括森林舞会老虎机：中心城区（榕城区、揭东区、空港经济区）及普宁市、惠来县、揭西县城区。改造对象主要为城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），不包括已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建实施改造的棚户区以及城中村等。重点改造2000年底前建成的老旧小区；2000年底以后建成、小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的老旧小区也可纳入改造范围，建设年限不得晚于2005年底。

　　规划期限：2021-2025年。

　　（四）规划目标

　　到“十四五”期末，完成全市91个老旧小区的改造，涉及总户数约1.4万户，楼栋数449栋，总建筑面积111.67万平方米。“以微改造见大成效”，提高居民生活质量，消除安全隐患，创造宜居环境。通过开展老旧小区改造，力争营造出整洁、有序、美化的城市环境，为居民营造优美、整洁、有序的生活环境。

　　1.公共服务设施设备齐全。社区配备专业物业管理和完整的公共服务设施，在人口多、空间大的社区，建有小型广场、公共演出戏台、亭子、二类公厕、垃圾收集间（或垃圾压缩站）、养老设施、体育健身设施、游憩观赏设施、停车位和指示性标志物等，在空间小的社区建有石凳、石桌、园林小品等，配备社区志愿服务站、社区家长学校或家庭教育指导中心、婴幼儿照护机构、关爱帮扶困难家庭、流动人口家庭未成年子女的机构和设施。

　　2.社区道路微循环通畅。充分考虑原有道路特点，选择经济、便捷、环保型的道路系统，发展建设社区慢行、步行道，保留和利用具有历史文化价值的街道。道路能够满足消防车、救护车、垃圾车通行和居民休闲散步的需要，部分绿地建小路，方便居民出行。

　　3.社区公共绿地增量提质。公共绿地、宅旁绿地、配套

　　公建所属绿地和道路绿地等绿化用地均100%绿化，发展部分垂直绿化，改建绿地率不低于20%。公共绿地采用开敞式，以绿篱或其它通透式隔墙分离。

　　4.立体空间整洁有序。加强临街立面整治，防盗网、遮阳棚、空调外机罩等应规范设置，并尽可能在同一路段统一颜色、标准、材料。加强餐厨油烟整治，清理现有墙烟污溃，通过增设油烟排放或收集管，规范油烟排放，防止渗油污损墙面，加强管线整理，按照“强弱分设、整齐有序标识清晰、牢固安全、美观协调”的原则整理主线，剪除版线，规整零线，有条件的小区争取做到主线下地入单元，零线套管进户，解决老旧小区“蜘蛛网”问题。

　　（五）规划原则

　　1.坚持试点先行、突出重点、分批实施原则。2021年先

　　启动50个城镇老旧小区进行改造，其中开工建设的老旧小区不少43个，其他老旧小区立足现实、因地制宜分批实施改造，在2025年底前完成改造任务。

　　2.坚持政府主导、群众主体、共同参与原则。为确保老旧小区改造效果，提高居民满意度，各县(市、区)人民政府要发挥主导作用，加大宣传力度，积极引进社会资本投入，提倡居民出资共同参与。确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，在业主基本认同后实施改造计划。

　　3.坚持建管结合、属地管理、社会治理原则。在改造、

　　完善硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管结合，做到改造完成一个、物业管理到位一个。对原社区负责管理的部分小区，经半数以上业主同意后，应引进物业服务企业承担小区的物业管理工作。对暂时无法进驻物业的小区，按照“属地管理”原则，仍由所在地街道、社区负责后期管理。

　　4.坚持财政配套、多方筹资原则。各县(市、区)人民政府是项目资金筹措的责任单位，应在统筹中央、省补助和同级财政资金的基础上，发挥主观能动性，广开融资渠道，争取社会资本、各运营商（如自来水、电、燃气、通讯和广电等）的资金投入，动员社区居民自筹资金（符合条件的可申请动用房屋维修专项资金）参与建设。

　　5.坚持因地制宜、安全舒适原则。老旧小区改造内容分必建必改项目和小区业主自定项目二个部分。必建必改项目由住房城乡建设、自然资源、城管执法等部门按照完善基础设施和公共管理服务设施的要求列出项目清单，对城区进行交办和考核验收，各职能部门在确定清单时，有关基础设施信访突出问题应当优先列入改造项目；自定项目应以小区业主意见为主，根据小区现有条件和居民需求意见集中度合理确定。

　　三、现状概况与存在问题

　　（一）城镇老旧小区现状概况。

　　根据调查摸底情况，全市需要改造老旧小区共有91个，涉及总户数约1.4万户，楼栋数449栋，总建筑面积约111.67万平方米。

　　（二）存在问题。

　　我市的老旧小区大多为1981年-2000年期间建成，小区

　　房屋性质主要为已房改公房和普通商品房两类。因建设年限久远，老旧小区主要存在市政配套设施老化、公共服务缺项、房屋天面漏水、外墙脱落、给排水管网破损堵塞、强弱电管线混乱、消防设施残缺等问题。从调查情况来看，我市拟改造的这些小区大部分建成在20年以上，由于原来设计标准比较低，管网破旧、公共服务缺失，直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。需通过外部环境的改造、基础设施的改造和服务设施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了很多难点。一是居民意见难以统一。老旧小区人员组成复杂，小区住户一般以老年人、临时租户、工薪阶层为主。各方有各自需求，意见众口难调的情况。二是绿化率低。老旧小区建造的时间普遍在上世纪九十年代，无论是在设计水平还是配套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比，绿化缺少必要的养护。三是资金筹集难度大。老城区建筑密度大,现有空间不足,改造成本高、回报低,社会资本参与兴趣不大；同时经济条件较好的居民已搬迁到新建商品房小区,现有居民一部分是不愿意离开生活几十年故地的老龄人口,另一部分是来自农村的进城务工流动人员,因此,在改造中居民直接出资意愿不强。

　　四、项目储备与各年度计划安排

　　（一）项目入库条件。

　　城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成的老旧小区。计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）不得作为改造对象。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。

　　（二）项目入库计划。

　　对照入库条件，“十四五”期间全市开展老旧小区改造的项目91个（榕城区43个、揭东区15个、普宁市24个、揭西县6个、惠来县3个），涉及总户数约1.4万户，楼栋数449栋，总建筑面积约111.67万平方米，我市城镇老旧小区改造以基础类为主，预计总投资约32317万元。根据项目进展情况动态更新完善项目储备库。

　　（三）年度开工计划。

　　根据调查摸底、群众动员和项目前期准备等情况，2021

　　年计划启动城镇老旧小区改造50个（榕城区43个、普宁市5个、惠来县2个），2022年计划启动城镇老旧小区改造9个（揭东区4个、普宁市2个、揭西县2个、惠来县1个），2023年计划启动城镇老旧小区改造13个（揭东区4个、普宁市7个、揭西县2个），2024年计划启动城镇老旧小区改造11个（揭东区4个、普宁市5个、揭西县2个），2025年计划启动城镇老旧小区改造8个（揭东区3个、普宁市5个），改造计划根据业主意愿及资金安排等情况进行动态管理。

　　五、改造任务和实施路径

　　（一）改造任务。

　　老旧小区改造按现状情况和改造需求分为基础类、完善类、提升类3类，我市老旧小区改造以基础类为主。

　　1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

　　2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设、整治小区及周边绿化照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

　　3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

　　（二）实施路径。

　　基础类改造内容如下表所示：

　　完善类改造标准如下表所示：

　　提升类改造标准如下表所示：

　　六、改造资金测算和筹措

　　（一）改造资金测算。

　　在规划年限内，完成全市91个老旧小区改造工作（年度计划见附件）。规划期内全市计划投资约32317万元：按区域分，榕城区计划投资约18020万元，揭东区计划投资约1830万元，普宁市计划投资约4500万元，惠来县计划投资约1167万元，揭西县计划投资约6800万元。

　　（二）资金筹措方法

　　1.合理落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”原则，居民可通过直接出资、使用住房公积金、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式出资。

　　2.加大资金支持力度。积极争取中央和省补助资金，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。各地要对城镇老旧小区改造给予资金支持，可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率；积极争取通过发行地方政府专项债券筹措改造资金，严格落实资金投向和使用要求。

　　3.加大金融税收支持力度。鼓励银行业金融机构加强政银企合作，针对性开发授信产品，优化授信审批和管理模式，在风险可控、商业可持续的前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持，重点支持完善类和提升类项目。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，严禁新增地方政府隐性债务。认真落实国家相关税费减免政策。

　　4.推动社会力量参与。鼓励国有企事业单位等原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应按国家有关规定，结合改造项目实际，合理落实出资资金。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；产权不属于专业经营单位的，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理，切实保障专业经营单位的经营权、收益权和公平竞争权。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与各类服务设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。对增设停车库（场）、经营性服务场所、加装电梯等改造项目，可探索“改造+运营服务”一体化的市场运作模式推进小区改造。

　　七、保障措施

　　（一）政策保障。

　　1.加快项目审批。各县（市、区）人民政府要结合工程建设项目审批制度改革，精简改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批；组织住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、城管执法等有关部门及专业管线单位开展联合审查，联合审查通过后实行并联审批，由相关部门按要求办理立项、规划、用地、资金拨付等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的项目，可免于办理建设工程规划许可证。对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。改造项目竣工后，实行项目建设组织实施单位牵头，街道（镇）、社区、业主委员会（居民代表）和设计、施工、监理、管线设施设备等专业经营单位参与联合验收。

　　2.健全技术标准体系。根据森林舞会老虎机：城镇老旧小区改造工作指引和技术导则，逐步完善适应本地区实际的城镇老旧小区改造技术规范或指引、导则，进一步明确建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升、片区联动改造、消防改造等设计指引；明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。

　　3.推进存量资源整合利用。鼓励各地按照连片整合、统筹配套、分批推进的要求，进行大片区或跨片区联动改造，实现片区基础设施、服务设施、公共空间等共建共享。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区和周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。符合“三旧”改造政策的城镇老旧小区纳入“三旧”改造项目一并实施改造。用好用足养老、托育、助残等设施建设支持政策，统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、底层杂物房等存量房屋资源，或通过租赁住宅楼底层商业用房等方式，增设各类服务设施。

　　4.明确土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用公有住房、社区居民委员会办公用房、社区综合服务设施、底层杂物房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可实行5年内暂不变更用地主体和土地使用性质的过渡期政策。过渡期满和涉及转让需办理变更用地主体和土地使用性质手续的，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律法规有明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。要结合城市更新全面改造、混合改造等改造方式，制定城镇老旧小区改造的规划调整支持政策和流程指引。对需享受5年过渡期政策的改造项目，要向自然资源主管部门备案。小区内改造利用低效土地增设服务设施，立项前应与小区业委会、居委会等相关方达成权属协议。在产权明晰的基础上需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法办理。

　　（二）组织保障。

　　建立以政府主要负责人牵头的统筹协调机制，市住房城乡建设局具体承担全市城镇老旧小区改造的组织协调和督促指导工作责任，市有关部门（单位）按照职责和扶持政策，积极制定实施措施，引导和支持社会资本介入老旧小区改造工程。各县（市、区）建立以政府主要负责人牵头的统筹协调机制，成立专职工作机构或工作专班，各相关部门密切配合、协同推进。

　　（三）资金保障。

　　在年度规划期内完成城镇老旧小区改造任务的，市政府可以视情况给予财政资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。各县（区）政府应根据社区的基础条件情况，对老旧小区改造资金统一调配使用。

　　（四）其它保障。

　　1.压实工作责任。逐步建立“市县统筹谋划，镇街组织实施，社区参与落实”的城镇老旧小区改造工作推进机制。市、县（区）人民政府承担当地城镇老旧小区改造的主体责任，做好统筹谋划，健全工作机制，落实好各项配套支持政策，调动各方面资源抓好组织实施；街道办事处（镇政府）负责组织协调实施老旧小区改造，推进小区物业长效管理；社区居委会要全程参与老旧小区改造与管理具体工作。

　　2.做好宣传引导。各地要多角度、全方位宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和工作成效，大力宣传优秀项目、典型案例，引导形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。

　　八、附件

　　1.森林舞会老虎机： 2021-2025年城镇老旧小区改造计划表

　　2.城镇老旧小区调查摸底结果汇总表

　　3.城镇老旧小区基本情况调查摸底表